Fläche für einen Solarpark verpachten: Voraussetzungen, Ablauf und Vertrag

Was bei einer Verpachtung für Photovoltaik passiert

Sie bleiben Eigentümer:in der Fläche. Der Projektentwickler oder spätere Betreiber pachtet ein Nutzungsrecht, plant den Solarpark, baut und betreibt ihn und baut ihn am Ende wieder zurück. Gesichert wird dieses Recht in der Regel über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch.

Pachtverträge für Freiflächenanlagen laufen nach dem Musterpachtvertrag der Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg (KEA-BW) in der Regel 20 bis 30 Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen um jeweils fünf Jahre. Es ist also eine Entscheidung, die häufig die nächste Generation mitträgt.

Welche Flächen sich eignen

Pro Megawatt Leistung braucht ein Solarpark nach Angaben von C.A.R.M.E.N. e.V. rund 0,9 Hektar, bei Agri-PV bis zu drei Hektar. Eine Fläche von fünf Hektar trägt also eine Anlage von etwa fünf Megawatt. Neben der Größe zählen vor allem drei Punkte:

• Netzanschluss: Je näher ein aufnahmefähiges Umspannwerk liegt, desto günstiger wird der Anschluss. Für Projektentwickler ist das oft das wichtigste Kriterium.
• Planungsrecht: Für die meisten Solarparks braucht es einen Bebauungsplan der Gemeinde. Ohne Bebauungsplan zulässig (privilegiert) sind nach § 35 Baugesetzbuch nur Flächen bis 200 Meter entlang von Autobahnen und zweigleisigen Schienenwegen des übergeordneten Netzes sowie hofnahe Agri-PV-Anlagen bis 25.000 Quadratmeter.
• Förderkulisse: Wer in den Ausschreibungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) bieten will, braucht eine Fläche aus der Kulisse des § 37 EEG. Dazu gehören Seitenrandstreifen bis 500 Meter entlang von Autobahnen und Schienenwegen, Konversionsflächen, versiegelte Flächen, Acker und Grünland in benachteiligten Gebieten sowie Agri-PV, Moor-PV und Floating-PV. Für benachteiligte Gebiete können die Länder nach § 37c EEG Ausnahmen festlegen.

Flächen außerhalb dieser Kulisse sind nicht wertlos: Projekte können auch ohne EEG-Förderung über langfristige Stromlieferverträge finanziert werden. Ob das für Ihre Fläche realistisch ist, beurteilt der Projektentwickler. Das EEG wird gerade überarbeitet; der Kabinettsentwurf vom Juli 2026 ist noch nicht verabschiedet. Alle Angaben hier beziehen sich auf das geltende Recht im Oktober 2026.

Der Ablauf: von der Anfrage bis zum Bau

• Prüfung der Fläche: Lage, Größe, Netzanschluss, Planungsrecht, Naturschutz. Erst danach lohnt sich ein konkretes Angebot.
• Angebote vergleichen: Holen Sie mehrere Angebote ein. Erst der Vergleich zeigt, was für Ihre Fläche üblich ist.
• Reservierung: Viele Entwickler sichern die Fläche zunächst über einen Pacht- oder Optionsvertrag mit Reservierungsentgelt. Das Entgelt bleibt nach dem KEA-Muster auch dann bei Ihnen, wenn das Projekt nicht gebaut wird.
• Planung und Genehmigung: Bebauungsplan, Netzanschlusszusage, Gutachten. Diese Phase dauert oft Jahre und liegt beim Entwickler.
• Bau und Betrieb: Ab Baubeginn oder Inbetriebnahme läuft die eigentliche Pacht, je nachdem, was im Vertrag steht.

Worauf es im Pachtvertrag ankommt

Die Pachthöhe ist wichtig, aber selten der einzige Unterschied zwischen zwei Angeboten. Diese Punkte sollten im Vertrag klar geregelt sein:

• Laufzeit und Verlängerung: Wie lange läuft der Vertrag, wer darf verlängern, zu welchen Bedingungen? Verträge über mehr als 30 Jahre können nach § 544 BGB nach Ablauf von 30 Jahren außerordentlich gekündigt werden.
• Beginn der Zahlung: Ab Unterschrift, ab Baubeginn oder ab Inbetriebnahme. Die Landwirtschaftskammer Niedersachsen rät, das eindeutig festzulegen.
• Ausstieg, wenn nicht gebaut wird: Ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass das Projekt nach einer bestimmten Frist nicht realisiert ist, verhindert, dass Ihre Fläche jahrelang blockiert bleibt.
• Pachtmodell: Fest, erlösabhängig oder kombiniert. Der KEA-Musterpachtvertrag sieht eine Mindestpacht mit erlösabhängigem Anteil und Staffelungen nach 10, 20 und 30 Jahren vor.
• Rückbau und Sicherheit: Der Betreiber muss die Anlage am Ende zurückbauen. Lassen Sie sich das über eine Bankbürgschaft absichern und vereinbaren Sie, dass deren Höhe im Lauf der Zeit überprüft wird. Das KEA-Muster sieht eine Neubewertung nach 15 und nach 25 Jahren vor.
• Grundbuch: Rang der Dienstbarkeit und was bei einem Verkauf der Anlage an einen anderen Betreiber gilt.

Steuern: der Punkt, der oft übersehen wird

Eine landwirtschaftliche Fläche, die für einen Solarpark verpachtet wird, gilt bei Erbschaft und Schenkung in der Regel nicht mehr als land- und forstwirtschaftliches Vermögen, sondern als Grundvermögen. Die Verschonungen für Betriebsvermögen können damit entfallen. Eine gesetzliche Sonderregel gibt es dafür bisher nicht; Branchenverbände fordern sie. Für Agri-PV-Anlagen nach DIN SPEC 91434 gilt dagegen seit 2022 ein Ländererlass, nach dem die Fläche landwirtschaftliches Vermögen bleibt.

Auch bei der Grundsteuer kann sich etwas ändern: Im Bundesmodell gibt es eine Sonderregel nur für Windenergieflächen, nicht für Photovoltaik. Einige Länder haben eigene Grundsteuergesetze. Und wer Pacht für mehr als fünf Jahre im Voraus erhält, darf sie nach § 11 EStG gleichmäßig auf die Jahre verteilen.

Klären Sie die steuerlichen Folgen vor der Unterschrift mit Ihrer Steuerberatung. Bei größeren Betrieben kann das den Unterschied zwischen einem guten und einem teuren Geschäft ausmachen.

Wie TerraBid Sie unterstützt

Wir stellen Ihre Fläche gezielt den Projektentwicklern aus unserem Verzeichnis vor, die zu Lage, Größe und Projektart passen, und legen Ihnen die Angebote in derselben Form nebeneinander. Für Eigentümer:innen ist das kostenlos. Mehr zur Vermittlung für Eigentümer:innen oder direkt weiter zum Ratgeber Solarpark-Pacht pro Hektar.